Durante la restituzione di un mutuo può capitare di sentire parlare di rinegoziazione mutuo e di surroga. I due termini, per quanto analoghi, hanno palesi differenze fra di loro ma entrambi hanno lo scopo di rendere più vantaggioso per il mutuario la restituzione della somma ottenuta in prestito da una banca o altri istituto di credito per l’acquisto di un immobile.
In tal senso, chi sta attualmente pagando un mutuo è bene che conosca la differenza fra rinegoziazione del mutuo e surroga del mutuo, in modo da sapere bene a quale rivolgersi nel caso in cui abbia bisogno.
Cos’è la rinegoziazione del mutuo, chi la può richiedere e quando
Con la rinegoziazione del mutuo, la legge intende una particolare procedura con cui tu mutuario puoi cambiare le condizioni contrattuali che sta attualmente sostieni per la restituzione di un mutuo, a prescindere dal suo valore, dalla somma erogata e dalla garanzie prestate a sicurezza della restituzione.
La legge impone alle banche di operare la procedura senza alcun costo aggiuntivo, in modo da impedire speculazioni da parte dei grossi gruppi bancari sulle persone comuni.
Naturalmente, questa procedura di rinegoziazione del mutuo è conveniente anche per le banche visto che, in alcuni casi, potrebbero beneficiare anche l’oro dell’adozione di tassi di finanziamento più bassi, se non altro per garantirsi una certezza negli introiti tramite il rimborso delle rate del mutuo.
Se, infatti, tu che hai acceso un mutuo hai difficoltà a pagare le rate, la banca potrebbe trovar conveniente rinegoziarti le condizioni dello stesso, al fine di permetterti l’estinzione anticipata oppure il ritorno a pagamenti regolari.
Ne consegue allora che la rinegoziazione del mutuo è una pratica importante visto che le esigenze economiche del contraente cambiano di continuo ed è fondamentale adattarle al nuovo contesto anche globale in relazione agli interessi.
Non è necessario che questa clausola sia presente in fase di stipula del mutuo in quanto la sua fonte è prettamente legislativa, tuttavia è buona norma se stai pensando di accendere un mutuo, informarti circa la presenza di una clausola relativa alla rinegoziazione del mutuo.
Come si richiede la rinegoziazione del mutuo e come funziona
La rinegoziazione del mutuo va richiesta direttamente alla propria filiale. Questa la può concedere, tramite un iter completamente a costo zero, se devono essere riviste le seguenti condizioni:
Innanzitutto lo spread e i tassi di interesse. Il motivo di questa possibilità accordata ai mutuari è relativo al fatto che mentre i primi sono soggetti alle variazioni del mercato, soprattutto influenzati dagli indici di borsa, il secondo è relativo alla banca stessa perché con lo spread la banca indica il ricavo effettivo che fa dalla concessione del mutuo, una sorta di guadagno personale: se questo può essere rimodulato o ridotto al fine di garantirsi una maggiore liquidità, allora la banca potrà proporlo.
Anche la durata del contratto è un aspetto che le banche possono rinegoziare in sede di mutuo e, solitamente, è accordato in difetto: se il tuo mutuo è trentennale e hai la possibilità di aumentare di poco le rate per passare ad una soluzione ventennale, la banca avrà dunque interesse a concederti questa opportunità di accorciamento, al fine di guadagnare e liberarti dall’impegno prima.
Infine, il tipo di contratto può essere oggetto di rinegoziazione del mutuo. Se hai, ad esempio, un mutuo a tasso variabile e trovi più conveniente passare ad uno a tasso fisso, la banca può concederti questa opportunità previa verifica del tuo stato economico.
Per avviare una pratica di rinegoziazione del mutuo, allora, devi inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno alla tua banca, chiedendo e cercando risposta in merito alle condizioni contrattuali del mutuo che vuoi rinegoziare: questa sarà obbligata a darti una risposta, che potrà essere anche negativa, seppur motivata.
In ogni caso, la procedura è gratuita e nessuna spesa può essere richiesta al mutuarlo. Inoltre, dalla rinegoziazione del mutuo non è necessario prestare nuovi e ulteriori garanzie, non si perdono i benefici previsti dal contratto originario e non ci sono costi aggiuntivi di sorta.
Cos’è la surroga del mutuo, chi la può richiedere e quando
La surroga del mutuo, invece, sebbene abbia lo scopo di rendere vantaggiosi i tassi di interesse e le condizioni del mutuarlo, è invece una possibilità nuova introdotta nell’ordinamento e permette al mutuarlo di cambiare l’istituto di credito erogatore del mutuo in modo da ottenere un vantaggio economico che può riguardare i tassi di interesse e lo spread, la durata del mutuo e la tipologia. Puoi approfondire l’argomento su uno dei più noti siti italiani nell’ambito dei mutui: Telemutuo.it
Questa possibilità è stata introdotta nell’ordinamento italiano dal 2007, con il cosiddetto decreto Bersani, ed è essenzialmente gratuita, eccetto il pagamento di 35 Euro a titolo di tassa ipotecaria. Una piccola spesa a fronte i tanti vantaggi.
Anche la surroga del mutuo, come la rinegoziazione, deve essere richiesta alla banca tramite raccomandata con riveduta di ritorno, avendo però cura di inoltrare la comunicazione sia alla banca di partenza che a quella individuata come finale.
In questo caso, però, la procedura è un po’ più complessa e lunga, in quanto entrambe le banche possono analizzare la richiesta e calcolare il dispendio e i vantaggi economici derivanti dalla surroga del mutuo, arrivando perfino a rifiutarla nel caso in cui nel frattempo siano mutate le condizioni economiche del soggetto beneficiario del mutuo.
Qual è la differenza intercorrente fra rinegoziazione del mutuo e surroga del mutuo
Infine, la differenza tra la surroga e il mutuo è molto netta, ma ci sono dei punti di contatto evidenti. Innanzitutto, entrambi gli istituti hanno lo scopo di permettere al mutuarlo di godere di condizioni più vantaggiose nella restituzione del mutuo rispetto a quelle originariamente previste e sono soggette a controllo della banca.
Da un punto di vista oggettivo, però, mentre la rinegoziazione del mutuo consiste nel mantenere comunque sempre in capo alla stessa banca il contratto, cambiandone solamente alcuni aspetti, con la surroga del mutuo cambia completamente l’ente erogatore del prestito e per questo, oltre a prevedere ulteriori costi, questa procedura è più lunga e può non andare a buon fine.
Un punto di contatto fra rinegoziazione del mutuo e surroga del mutuo, però, è l’oggetto della modifica delle condizioni contrattuali: con entrambi i procedimenti il soggetto può beneficiare di tassi di interesse o spread bancari migliori, cambiare la tipologia di contratto di mutuo accorciando il tempo utile alla restituzione dell’importo oppure passare da un tasso fisso a un tasso variabile.
Infine, mentre la rinegoziazione del mutuo è un procedimento esclusivamente interno alla banca e, per tanto, è valutato in relazione alle sole linee guida della banca stessa, la surroga del mutuo prevede l’intervento di un istituto bancario di terze parti, introducendo dunque nel procedimento anche dei costi da sostenere, come la tassa ipotecaria di 35 euro.
